10/04/2020

Koronawirus a najem lokalu.

Regulowanie należności za najem lokalu w czasie, gdy faktycznie nie prowadziło się w nim działalności gospodarczej, staje się tematem spędzającym sen z powiek wielu przedsiębiorców. Kto może uniknąć opłat z tytułu czynszu za najem lokalu ? Jakie możliwości działania stwarzają przepisy obowiązującego prawa ?
  1.  Zgodnie z art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzonym na mocy nowelizacji z dnia  31 marca 2020 r.) w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

W stosunku do najemcy może to m.in. oznaczać:

  •  czasowe zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych;
  •  brak  obowiązku zwrotu lokalu;
  •  prawo do przechowywania swoich rzeczy w najmowanym lokalu.

Wynajmujący natomiast:

  •  nie będzie zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych, kaucji   zabezpieczających należności z umowy najmu, czy też oświadczeń najemcy o   dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
  •  może powstrzymać się od prowadzenia działań marketingowych, które mają na celu   promocję wynajmowanego lokalu.

Od dnia zniesienia zakazu najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.  Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Wygaśnięcie zobowiązań przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie przez najemcę oferty przedłużenia okresu najmu.

Powyższa regulacja obejmuje najemców lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, ustawodawca nie przewidział natomiast żadnych szczególnych rozwiązań dla pozostałych najemców lokali.

 

II. Przedsiębiorco, jeżeli twój biznes nie może normalnie funkcjonować w związku z wprowadzonymi ograniczeniami, a zastosowania w Twoim przypadku nie znajdują zapisy ustawy z dnia 31 marca 2020 r. określone w pkt I. masz następujące możliwości działania:

1.Pismo do Wynajmującego.

Najemca może powołać się na m.in. na art. 471 Kodeks cywilny, zgodnie z którym strona nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy, jeśli brak wykonania umowy albo jej nieprawidłowe wykonanie jest wynikiem okoliczności, za które nie odpowiada. Zmiana przepisów prawa lub inny akt władzy, prowadzący np. do zakazania dłużnikowi czynności, mogą wpływać na możliwość realizacji przez niego świadczenia określonego w umowie. Jednakże nawet pomijając założenie, że przypadek ten w większości przypadków wyłącza bezprawność zachowania dłużnika, jego odpowiedzialność może wyłączać okoliczność siły wyższej.

Co do zasady stan zagrożenia epidemicznego, epidemia lub pandemia, jako zdarzenia związane z siłami przyrody są uznawane za siłę wyższą, w szczególności zaś, gdy zaprzestanie określonej działalności i „utrata” przychodów z tej działalności, są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażaniem swojego i ich życia lub zdrowia.

2.Droga sądowa.

Zmiana treści zobowiązania może nastąpić na podstawie klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 357 (1) Kodeks Cywilny. Klauzula ta wyraża myśl, że dostosowanie treści zobowiązania do dynamicznie zmieniających się okoliczności może być niezbędna dla zapewnienia wykonania zobowiązania oraz zachowania celu i ekonomicznego sensu umowy.

Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus jest uzależnione od spełnienia czterech przesłanek.

1) Źródłem powstania zobowiązania musi być umowa.

2) Zmiana stosunków pomiędzy stronami kontraktu ma charakter nadzwyczajny.

3) Zmiana  niesie ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony – zawierając umowę – nie przewidywały.

4) Między dwiema ostatnimi przesłankami zachodzi związek przyczynowy.

3. Wypowiedzenie umowy.

Zgodnie z dyspozycją art. 673 k.c. terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • Umowa zawarta na czas nie oznaczony - zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Należy podkreślić, iż postanowienia art. 688 Kodeks zmieniają ogólne terminy wypowiedzenia umowy najmu zawarte w art. 673§2 Kodeks cywilny Jeżeli zatem czas trwania najmu nie został oznaczony w umowie, a czynsz płatny jest miesięcznie, to najem wypowiedzieć można najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony nie mają możliwości umownie skrócić terminu wypowiedzenia ze względu na bezwzględnie obowiązującą normę zawartą we wskazanym przepisie.

  •  Umowa zawarta na czas oznaczony - zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.