16/06/2020

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i jej praktyczne aspekty.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, na mocy której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości (umowę przyrzeczoną). Jest to rozwiązanie atrakcyjne szczególnie dla osób, które z różnych powodów - finansowych czy organizacyjnych - w danym momencie nie mogą zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości, na podstawie której dochodzi do zbycia lub nabycia prawa własności konkretnej nieruchomości. Na co zwrócić uwagę przygotowując się do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i czy forma aktu notarialnego jest obligatoryjna?

        I. Charakter umowy przedwstępnej.

Jak wynika z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 – dalej: „k.c.”), umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Z definicji ustawowej wynika, iż celem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest samo w sobie nabycie lub zbycie określonej nieruchomości, a jedynie powstanie zobowiązania do zawarcia takiej umowy w przyszłości. Innym słowy, na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego – strony zobowiązują się, że skutek taki nastąpi w przyszłości, na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mogą ukształtować ją jako umowę jednostronnie albo dwustronnie zobowiązującą. Oznacza to, że obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać nałożony tylko na jedną ze stroną, a zatem uprawnionym do żądania jej zawarcia będzie wyłącznie druga strona umowy przedwstępnej. Z kolei w przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej każda ze stron może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Już na podstawie powyższego należy wyprowadzić wniosek, iż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą – pozwala na zastosowanie prawnie sankcjonowanej gwarancji zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w przyszłości, na czym może zależeć zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, który chciałby mieć pewność, że w określonym czasie otrzyma środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości, jak i potencjalnemu nabywcy tejże wierzytelności, który np. oczekuje na pozytywną decyzję kredytową dotyczącą kredytu hipotecznego.

      II. Elementy obligatoryjne i fakultatywne umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

 Jak stanowi art. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Do istotnych elementów umowy sprzedaży nieruchomości, jakie muszą znaleźć się w treści umowy przedwstępnej, należą:

  • oznaczenie stron;
  • określenie przedmiotu umowy;
  • ustalenie ceny sprzedaży;
  • podpisy stron.

Do postanowień fakultatywnych, a zatem takich które nie muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jednakże są pożądane z uwagi na interes zarówno sprzedającego, jak i kupującego, należą postanowienia dotyczące w szczególności:

  • kar umownych – stanowiących formę odszkodowania np. w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną;
  • zadatku – czyli  kwoty stanowiącej część ceny, uiszczonej przy zawarciu umowy, którą jedna ze stron może zatrzymać wówczas, gdy wskutek niewykonania umowy przez drugą stronę, zmuszona jest odstąpić od umowy; jeżeli zaś z powodu niewykonania umowy odstąpi od niej strona, która uiściła zadatek, może żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej;
  • umownego prawa odstąpienia i związanego z nim odstępnego – a zatem kwoty, od zapłaty której uzależniona jest skuteczność złożonego przez stronę oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej winien zostać oznaczony uzgodniony przez strony termin, w trakcie którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości. Jednakże, jeżeli strony nie poczyniły ustaleń w tym zakresie, zgodnie z art. 389 § 2 k.c., umowa przyrzeczona winna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

    III. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w dowolnej formie, pomimo iż umowa przyrzeczona winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Niemniej jednak, forma aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości pozwala uprawnionemu z umowy przedwstępnej na skorzystanie z regulacji art. 390 § 2 k.c., stanowiącej, iż może on wystąpić z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Innymi słowy, zarówno umowa sporządzona w zwykłej formie pisemnej, jak i umowa w formie aktu notarialnego są ważne, przy czym z formą szczególną wiążą się szersze uprawnienia, co dodatkowo podkreśla funkcję gwarancyjną umowy przedwstępnej. W tym miejscu podkreślić należy, że o ile dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości forma szczególna nie jest wymagana, o tyle umowa przyrzeczona, na podstawie której dochodzi do przeniesienia prawa własności wymaga formy aktu notarialnego.

    IV. Konsekwencje wynikające z niewykonania umowy przedwstępnej.

Negatywne skutki związane z niewykonaniem zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej polegające na uchyleniu się od podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości zostały już zarysowane wyżej i wynikają z treści art. 390 k.c. To jakiego rodzaju są to konsekwencje warunkuje forma, w jakiej umowa przedwstępna została sporządzona. W przypadku jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta została w zwykłej formie pisemnej, uprawniony do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, może żądać od drugiej strony odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego, a zatem jak stanowi art. 390 § 1 k.c. żądanie to dotyczy naprawienia szkody, którą stroną poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie określić także inny zakres odszkodowania. Z kolei przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego pozwala uprawnionemu domagać się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na drodze postępowania sądowego, wskutek którego orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli dotyczącego przeniesienia prawa własności nieruchomości, zastępuje to oświadczenie zobowiązanego.  W tym miejscu należy zwrócić uwagę także na regulację art. 390 § 3 k.c., który stanowi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, a jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Podsumowując, w przypadku gdy rozważają Państwo możliwości zawarcia umowy, na podstawie której zbędą albo nabędą Państwo prawo własności nieruchomości, warto rozważyć nie tylko samą możliwość zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, ale także to na jaką formę umowy warto się zdecydować aby jak najlepiej zabezpieczyć swój interes. W przypadku wątpliwości związanych z postanowieniami umowy przedwstępnej, zarówno przed przystąpieniem do umowy przedwstępnej, jak i po jej zawarciu, służymy Państwu profesjonalnym wsparciem.